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租赁合同中对于任意解除权的判断

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基本案情

    2016年3月林某某和詹某某签订了一份租赁合同，约定林某某将自己的一处办公楼层租赁给詹某某开班幼儿园。双方约定了20年的租期，并对租金以及给付日期进行了约定。双方还在合同中约定，出租方或租赁方单方终止合同，应提前一个月通知对方，并向对方缴交一个月的租金作为违约金，同时结清其他相关款项。2017年4月23日林某某以生意需要为由向詹某某发送解除租赁合同的通知。詹某某不同意，认为合同中约定解除程序不意味者赋予双方任意解除合同的权利，同时自己按合同约定履行，无解除租赁合同的法定事由。双方协商无果，诉至法院。

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法院判决

法院认为，林某某与詹某某签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于对合同中约定单方终止合同条款的认定问题。由于《房屋租赁合同》约定的合同租期是20年、限定功能为幼儿园，从订立合同的本意来看，双方没有同意林某某可以任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限20年的约定就形同虚设。詹某某承租本案讼争场所用于开办幼儿园，必然要花费大量的人力、财力、物力去进行建设、办理开办手续、招生等工作，如果在合同中同意林某某可以毫无正当理由地任意通知解除合同，那么将使詹某某为此遭受巨大损失，这并不符合双方签订合同的本意。故该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。

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律师评析

 租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。