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成立表见代理需要满足的要件

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基本案情

   AA有限公司开发建设了一栋楼盘，在该楼盘建成后AA有限公司将出售该楼盘的专用章以及AA有限公司法定代表人专用章一并交给了BB有限公司，之后BB有限公司又将上述专用章交给了陈某某，陈某某取得上述公章后随即以AA公司的名义与胡某某签订了房屋买卖合同。事后AA有限公司知晓后为胡某某开具了发票。胡某某在装修房屋时被告知该房屋又被AA有限公司卖给了他人，遂向法院起诉，要求确认房屋的所有权归属。

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法院判决

法院认为：本案中AA有限公司的合同专用章交给BB有限公司后，虽然没有提供证据证明陈某某对于销售AA有限公司开发的房屋有代理权，但因陈某某持有AA有限公司所开发楼盘的合同专用章以及法定代表人的名章，并且在与原告胡某某以AA有限公司名义签订了《房屋买卖合同》后，AA有限公司还为胡某某开具了销售不动产统一发票，该一系列行为可以使作为相对人的胡某某有理由相信陈某某有销售AA有限公司房屋的代理权。因此，陈某某代理AA有限公司向胡某某出售房屋的行为构成表见代理，其签订的房屋买卖合同依法有效。胡某某依据该合同完成了房屋产权登记的，依法享有房屋的所有权。

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律师评析

本案中需要注意的是，根据《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

本案中，代理人陈某某的拥有AA有限公司的合同专用章以及法定代表人的专用章，具备有权代理的外观，使得相对人胡某某对此产生了正当信赖，并且AA有限公司也为胡某某出具了销售不动产发票，足以使胡某某相信陈某某是具有代理权的，因此陈某某的代理行为有权，其与胡某某之间签订的房屋买卖合同依法有效。