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承租人优先购买权的行使与限制

【广州合同律师、企业法律顾问】

基本案情

2018年年初，何某某与 TG公司签订租赁合同，约定何某某承租TG公司的商铺，租金按月支付。2019年年初，TG公司通知何某某，TG公司将部分房屋出售给HG公司，希望何某某在租赁合同到期后，与HG公司协商租赁事宜。何某某认为TG公司此举侵害了自己作为承租人的优先购买权；但是TG公司则认为出售的房屋并不包括其与何某某签订租赁合同的商铺。双方发生争议，诉至法院。

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法院认为

法院认为，本案中原告何某某与TG公司之间存在合法有效的租赁合同，何某某主张TG公司侵害其承租商铺的优先购买权的，应当提供证据证明其主张成立；但是就何某某提供的证据而言，仅能证明TG公司由出售房屋的行为，但是所出售的房屋中并未涉及何某某做承租的房屋，TG公司经济是将出售房屋的事宜以及后续变动情况告知何某某，并未侵害何某某作为承租人的权益。因此，对于何某某认为TG公司侵害自己作为承租人的优先购买权的主张，法院不予支持。

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律师分析

承租人行使优先购买权需要满足下列三个条件：
第一，承租人与出租人之间存在合法有效的租赁关系；

第二，承租人在合理期限内向出租人主张优先购买权；

第三，承租人必须在同等条件下行使优先购买权。

本案中，TG公司出卖的房屋中并不包括何某某所承租的房屋，其与何某某之间的房屋租赁合同仍然有效，并未侵害何某某的优先购买权。

相关法条：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。