【广州合同律师】

开发商违约的，房价折扣优惠能否纳入损失赔偿范围？

案情概览

2017年7月，A公司（甲方）与秦某（乙方）签订《XX小区502号房屋定购合同》，合同中的优惠条款为：1.金钻会员可享购房款减少6000元优惠；2.“开盘酬宾”活动优惠15000元；3.定购本小区一期第一住宅的，可额外享有110元/㎡的建面原单价优惠；4.按揭付款可享98折优惠；5.累计享受以上优惠……此外，合同还约定乙方须在签订本合同后向甲方缴纳6600元订购费。
　　合同签订后，秦某即向A公司支付了6600元定购费，A公司给秦某出具了一张收据并为秦某办理了一张金钻会员卡。

后因A公司将502号房出售给他人，并拒绝向秦某赔偿，秦某遂向法院起诉：1.解除双方签订的房屋定合同；2.A公司退还定购款6600元并赔偿定购款1倍的损失6600元；3.A公司赔偿秦某可得利益损失（即A公司给予的折扣优惠）35000元。

法院裁判

1.A公司的行为构成根本违约，买受人秦某有权解除合同并要求A公司返还已付购房款并赔偿已付购房款1倍的损失。

A公司系从事房地产开发经营、销售等业务的公司，其开发并销售涉案房屋系商品房。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第5条规定，本案中的房屋认购协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该房屋定购协议应当认定为商品房买卖合同。

根据《商品房买卖合同纠纷解释〉》第8条规定，A公司在商品房买卖合同订立后，又将该房屋出卖给第三人，导致秦某的合同目的不能实现，秦某可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求A公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告秦某主张判决解除合同并由被告A公司返还已付购房款6600元，赔偿已付购房款1倍的损失的诉讼理由成立，对于该部分诉讼请求，本院予以支持。

2.根据《合同法》第113条的规定，损失赔偿的数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

首先，涉案购房优惠系出卖人A公司的营销手段,并且其给予买受人秦某的所谓“优惠”系在A公司单方拟定建筑面积折前的基础上给予一定的降价、折扣等优惠，该折前单价与同类型、同品质商品房的市场价是否相符，原告秦某未能举证证明。

其次，即使该折前单价与同类型、同品质商品房的市场价相符，A公司亦认可秦某以同样优惠价在涉案房屋所在楼盘重新选购商品房；但秦某未向本院提供任何证据证明被告A公司的违约行为导致其购买除涉案商品房外的其他同类型、同品质商品房已经或将会付出更高价款，进而造成损失。

因此，涉案购房优惠不应认定为原告秦某的损失，对于秦某的该项诉讼请求，不予支持。

律师评析

    本案争议焦点：房价折扣优惠35000元应否作为可得利益损失，计入赔偿范围？
　  所谓可得利益损失，是指合同履行后可以获得的利益，但不得超过订立合同时违约方预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

房价折扣优惠一般为开发商在自行拟定商品房折前单价的基础上给予一定的降价、折扣等优惠，属于当今社会常见的一种市场营销手段，这与在同类型、同品质商品房的市场价基础上给予降价优惠完全不同，不属于可得利益损失的范围，也无法诉请赔偿。
　　

法律规定

《合同法》

第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失......