【广州合同律师】
出租人未交付租赁物，承租人有告知、催促出租人转移占有的协助履行义务？
案情概览
MF公司与JK公司签订房屋租赁合同，JK公司将自己名下的某处房屋租赁给MF公司使用。合同签订后，MF公司向JK公司支付第一期租金后，一直未使用该房屋。JK公司于2019年年底向MF公司发出解除租赁合同通知书。MF公司在收到解除通知后，同意与JK公司解除租赁合同，但是要求JK公司退还其支付的第一期租金。
另，在MF公司于JK公司签订租赁合同前，JK公司以及将其名下的部分房屋租赁给HL公司使用，出租的HL公司的部分与出租给MF公司相邻。MF公司与JK公司签订房屋租赁合同后，三方就MF公司使用承租的房屋达成协议，约定MF公司在使用租赁房屋时，HL公司应给予配合、协助。
法院裁判
法院认为，本案中的焦点在于涉案房屋是否已经转移交付，MF公司在解除租赁合同后，是否有权要求JK公司返还租金。
首先，关于租赁房屋使用权的交付，根据交易习惯，房屋租赁转移交付通常以出租人向承租人交付房屋钥匙，承租人入住房屋为准。而本案中，JK公司未交付钥匙，MF公司也一直未进驻、使用房屋。因此，可以认定涉案租赁房屋并未完成交付。
其次，在租金返还上，MF公司与JK公司协商一致解除合同，由于JK公司未转移房屋使用权，MF公司未实际使用承租房屋，因此MF公司有权请求其返还租金。但同时，JK公司虽未履行交付房屋的义务，但是MF公司在租赁合同签订后，一直未督促、要求JK公司交付房屋钥匙，仍凭房屋闲置，没有尽到相互配合、促进合同目的尽快实现的协作义务，具有一定过错。因此，在租金返还的数额上，法院酌情予以扣减。
律师评析
本案中需要注意的是，在合同履行的过程中，债务人负有履行的义务，相应的，债权人具有协作履行的义务，即按时受领债务人的给付、为债务人的给付提供便利条件、在债务人不能履行义务时，积极采取措施，减少损失。
但是需要注意的是，债权人负担的协作义务具有有限性，不能因此而降低对债务人履行行为的要求。本案中JK公司违反转移出租房屋使用权的义务，而MF公司同样也没有督促JK公司，要求入住房屋。因此双方均存在过错，造成的损失应当由双方当事人共同承担。
相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条减损规则
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
