【广州合同律师】

合同在疫情发生后签订，因政府采取行政措施而迟延履行，属于不可抗力吗？

案情概览

        03年我国出现非典疫情，疫情发生起始，Ａ市某大型房地产销售公司仍正常经营，罗某某与该公司签订房屋买卖合同，约定房地产公司03年底交付销售房屋，合同签订后罗某某支付一半购房款，房屋交付后支付剩余一半房款。

        随后，由于疫情严重，当地政府部门出台措施，要求禁止外来务工人员进入本区域。遂导致该房地产销售公司对外预售楼盘无法按期完工，交房日期推迟。

罗某某在收到房地产销售公司推迟交房的通知后，认为该公司违约，要求对其损失进行赔偿。房地产公司则认为，出现不能按期交房是因为不可抗力，公司应予免责。

双方发生争议，遂诉至法院。

法院裁判

本案中，疫情发生属于不能预见，不可避免，且在当地的医疗条件下不能克服的，由此政府为控制疫情蔓延，势必要采取一定的限制措施，包括工地停工，禁止外来人员进入本行政区域等，由此带来的后果则是涉案房地产销售公司预售的楼盘无法及时完工。政府的发布行政措施与企业的迟延履行行为间具有因果关系，且政府发布的行政措施并非合同当事人所能预见，避免和克服，在此影响下导致房地产销售公司违约的，应予免责。罗某某主张的该房地产销售公司可在本地招募员工的进行施工的抗辩理由对企业过分苛求，理由不当，不予采纳。

律师评析

从学理上分析，不可抗力的范围主要包括因自然灾害引发的不可抗力，如洪水、旱灾、台风等；因社会异常行为引发的不可抗力以及因国家（政府）引发的不可抗力。国家（政府）引发的不可抗力是指由于国家行使立法、行政、司法等职能而致使债务不履行及损害的发生或扩大，此类损害在符合不能预见、不能避免、不可克服、属于客观情况的要件下，属于不可抗力。在本案中疫情发生后，当地政府采取限制企业开工、经营等措施，属于当事人在订立合同无法预见的客观情况，更不是企业所得控制和避免。由此，本案中房地产销售公司在遭遇因不可抗力而导致合同迟延履行的，对购房者造成的损失，可予以免责。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。