【广州合同律师】

借用他人名义签订的合同，是否具有排除执行的效力？

案情概览

2018年7月，陈某某被Ａ市某大型企业录用，遂前往当地工作。由于其不具备A市户口，无法在当地购置房屋。为解决住房问题，陈某某与公司同事段某某商议，希望能以段某某名义购买一套住房供自己居住，段某某同意。其后，段某某持自己的身份证件与某房地产销售公司签订商品房买卖合同，购买Ａ小区房屋一套，登记下段某某名下，但该房屋出资实际为陈某某。

２０１９年２月，段某某因与他人存在借贷纠纷被法院依法强制执行，法院在查明段某某名下财产情况后，对A小区房屋进行查封，拟进行司法拍卖清偿借款。陈某某知晓后向法院提出执行异议，认为该套房屋实际系自己出资购买并居住，自己是涉案房屋的实际所有权人。法院无权拍卖涉案房屋清偿段某某的债务。

法院裁判

法院认为，本案的争议焦点为陈某某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于金钱债权，买受人满足以下条件的，其对登记在被执行人名下的财产享有可排除执行的权利：

“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

而本案中，根据法院查明的事实，涉案房屋确系由陈某某出资购买，但是商品房买卖合同的签订主体并非陈某某，陈某某与房地产销售公司间并无书面有效的买卖合同；且根据Ａ市关于商品房销售的规定，陈某某在不具有本市户籍的情况下无权购买房屋，因而陈某某也不可能与房地产销售公司间签订书面合法有效的买卖合同，其委托段某某代为签订房屋买卖合同及办理房屋过户登记的行为意在规避行政管理。故法院认定，本案中陈某某在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议与复议规定》，对登记下被执行人名下的不动产没有享有足以排除执行的权利，驳回其执行异议。

律师评析

本案中需要注意的是，权利的取得需要具备正当性来源，这一来源即包括事实基础，也包括符合法定规定。本案中，陈某某虽然作为执行标的的实际出资人，按照一般大众的想法可认为其对执行标的享有“实质的控制”。但是“实质控制”并不是民事法律所确认的概念，陈某某享有排除执行权利的前提和基础，是要满足一定的法定条件，才能被认定为法律上权利人。本案中，陈某某在法院查封之间并未签订以涉案房屋为标的的合法有效的书面买卖合同，不符合法律规定，故法院无权认定其对执行标的享有排除执行的权利。

相关法律法规

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。