【广州合同律师】

双方签订名为合作开发房地产项目合同实为土地使用权转让合同，未能提供约定的土地使用权属证书的合同效力如何？

案情概览

2016年5月，长隆公司与宇豪酒店签订联合开发协议，约定长隆公司与宇豪酒店合作开发房地产经营项目。由长隆公司将其持有的开发区内B地块使用权提供给宇豪酒店开发、建设房地产经营项目，长隆公司负责Ｂ地块土地平整、拆迁工作，不参与拆迁后开发建设，其该地块使用权交给宇豪酒店后收取每亩20万元的合作投资资金。后期该地块的经营全部由宇豪酒店负责。

联合开发协议签订后，长隆公司未能在协议约定的时间内取得涉案土地使用权权属证书，导致宇豪酒店迟迟未能受让涉案建设用地使用权，工期严重滞后，造成较大经济损失，宇豪酒店就其所受损失向长隆公司请求赔偿。长隆公司认为，由于其未能取得涉案土地使用权权属证书，故所签订的联合开发协议无效；对宇豪酒店的经济损失，由于双方系合作开发该地块，故对于开发过程中的风险应当共同负担，未能按期完成涉案地块的建设导致的损失应由双方共同负担，故不予赔偿。

宇豪酒店不服，向法院提起诉讼，要求长隆公司承担违约责任，赔偿损失。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为涉案联合开发协议性质以及长隆公司是否应承担赔偿责任。

首先，在涉案联合开发协议性质的认定上，根据我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据法院查明的事实，长隆公司与宇豪酒店签订的协议名称虽为联合开发协议，但是根据其约定内容看，长隆公司仅负有向宇豪酒店提供建设用地，并不承担开发、建设该地块的经营风险，仅以每亩20万元收取固定利益的，故法院认定涉案协议属于土地使用权转让合同。

其次，在长隆公司的责任认定上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，长隆公司未能在起诉前取得涉案土地使用权证书，但是法律仅规定起诉前取得证书的，合同有效；未规定起诉前未取得涉案土地使用权证书合同无效。且根据我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

因此，本案中，长隆公司未能取得涉案土地使用权证书，仅导致合同不能履行，无法办理物权变动手续，但不影响合同效力。本案中的联合开发协议系各方当事人真实的意思表示，无《合同法》规定的合同无效之情形，故法院认定涉案联合开发协议有效，长隆公司未能提供土地使用权权属证书导致合同不能履行的，应承担违约赔偿责任。

律师评析

本案中需要注意的是，在物权合同的订立与履行过程中，我国实行物债二分的规则，即合同的有效性依据合同法规则判断，物权未发生变动的，不影响合同效力。本案中，长隆公司在未取得土地使用权属证书的情况下，与宇豪酒店签订土地使用权转让合同的，双方就订立合同均作出真实意思表示，且不违法律法规的禁止性规定，应当受该合同约束。未取得土地使用权属证书仅导致物权未发动变动，合同未实际履行，不影响合同效力，长隆公司应当就其违约行为承担赔偿责任。

相关法律法规

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。