【广州合同律师】

租赁合同提前解除后，造成的租赁“空窗期”，承租人是否要赔偿相应损失？

案情概览

2016年3月，孟河公司与上品公司签订租赁合同，合同约定上品公司承租孟河公司建设开发的A楼盘一层房屋，用于商铺经营使用，租期10年，上品公司每季度最后一天向孟河公司支付租金。若上品公司逾期三个月不交付租金的，则孟河公司有权与上品公司解除租赁合同并承担赔偿责任。

合同签订并交付租赁物后，上品公司另与孟河公司达成补充协议，就租赁物的在租赁期间水、电等费用的支付进行协商。

2019年7月，上品公司向孟河公司发出解除租赁合同通知书，告知孟河公司自己已经不再承租该房屋。孟河公司不同意解除，但上品公司已经从商铺中搬离。逾期三个月未交付租金后，孟河公司向法院起诉，要求与上品公司解除租赁合同，并要求上品公司支付逾期未付的违约金，同时承担违约赔偿责任。

上品公司在庭审中辩称，自己已经向孟河公司发出后解除合同通知且搬离商铺，不存在违约行为，不需要缴纳违约金。

法院裁判

法院认为，本案的争议焦点为上品公司是否应向孟河公司支付违约金，并承担赔偿责任。

根据我国《合同法》规定，对租赁期限没有约定或约定不明的，当事人有权随时解除合同但应提前通知对方。本案中孟河公司与上品公司间的租赁合同约定有明确租赁期间，在该租赁期间内上品公司应当受合同约束，不得随意解除合同。其在无法定或约定解除事由的情况下，向孟河公司发出解除合同通知的，该通知无效，上品公司与孟河公司将的租赁合同关系仍存续。上品公司逾期3个月未支付租金的，孟河公司有权按照合同约定，与上品公司解除合同并要求其承担赔偿责任。

在违约责任的承担上，根据我国《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中租赁合同在租期未满的情况下解除的，既需要对房屋对必要的拆除、维修，也需要重新重新招商以填补租赁合同解除后的空窗期。以上所产生的费用均属于可预见损失，应当由违约方予以赔偿。

综上，法院判决，解除上品公司与孟河公司间的租赁合同，上品公司向孟河公司承担违约责任，支付欠付的租金后再向孟河公司支付租赁房屋恢复原状的维修费用及招商费用。

律师评析

本案中需要注意的是，首先，关于上品公司租金支付问题，上品公司无故不履行租赁合同内容，属于违约行为。其虽然从商铺中搬离但其与孟河公司间的租赁合同关系并未解除，双方仍受合同约束，故上品公司应向孟河公司支付逾期未付的租金。其次，关于违约赔偿范围的问题，上品公司在租赁期间内因其违约行为导致合同被解除的，不见使得孟河公司为恢复租赁物原状需付出钱款，更重要的是，合同解除损害了孟河公司在租期内收取租金的合理期待，导致孟河公司不得不承担合同解除风险。此两项损失均属于可预见损失，应当由违约方赔偿。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条损害赔偿的范围

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。