【广州合同律师】

以房抵债协议中，当事人主张房屋抵债的价值与同期市场房价不一致，协议是否有效？

案情概览

2018年10月，橙光公司与红蓝公司签订借款合同，约定橙光公司向红蓝公司借款300万元用于经营周转，借款期限为1年。

２０１９年１０月借款到期后，橙光公司以资金不足为由未能按时清偿债务，双方经协商，橙光公司同意将其所有的Ａ街区三间商铺抵偿向红蓝公司拟借款。

２０１９年１２月，红蓝公司通知橙光公司，要求橙光公司按照合同约定，将其所有的Ａ街区三件商铺过户给红蓝公司，抵充借款。橙光公司提出，根据目前房屋市场价值，三间商铺价值已经远远超过橙光公司向红蓝公司借款，若将三间商铺全部抵偿红蓝公司借款，则会导致显示公平，红蓝公司不当得利的后果。且根据物权法中禁止流押流质的规定，不能直接以涉案商铺所有权清偿借款，应通过拍卖、变卖的方式就所得价款清偿借款。

橙光公司不同意，双方发生争议，诉至法院。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为红蓝公司是否有权要求橙光公司按照约定，将三间商铺所有权过户给红蓝公司以抵偿借款。

根据查明的事实，涉案三间商铺面积共９００平方米，折合人民币５００多万元。根据测算结果，虽然当前每平方米房屋价格高于同期市场房价，但是本案中橙光公司与红蓝公司约定转让房屋合意不同于普通的房屋买卖行为，其目的在于抵偿债务。因此，在双方当事人就以房抵债达成合意时，橙光公司明知并认可抵债价格的，应当认定意思表示真实，受以房抵债协议约束。同时，涉案以房抵债协议系在发生未按时清偿债务情形后签订，不属于物权法禁止的流押条款，该协议依法有效。

律师评析

本案中需要注意的是，以房抵债协议与普通房屋买卖合同的签订目的不同，因此在房屋价款的确定上，不能以以房屋抵债协议中约定的房屋价款高于市场房屋价格而认定协议无效。本案中双方当事人在签订以房抵债协议时，就抵债数额以及房屋价值做出约定的，应当受真实意思表示约定，承担协议中约定的法律责任。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。