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开发商未获许可预售房屋，该预售合同有效吗？

基本案情

 2016年5月，王某与胜某房地产开发公司签订《房屋认购合同》，认购胜某公司开发的“XX花园”小区的5-23号房，胜某公司拟定于2018年9月31日前交房。

房屋建成后，由于还有工程报建手续未完成，且未经相关部门的质量检查验收，该小区的房产无法办理物权登记，故胜某公司未与王某订立商品房买卖合同，也未在约定期限内交付房产。

2018年10月，王某起诉确认其与胜某公司签订的《房屋认购合同》无效。

至王某起诉时，胜某公司仍未取得商品房预售许可证。

法院审理

法院认为：被告胜某公司自认其在“XX花园”小区尚未建成的情况下，以签订房屋认购合同的形式对外预售房屋，故其与原告王某签订的《房屋认购合同》的性质为商品房预售合同。

被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订商品房预售合同，且直至本案诉讼过程中仍未取得，根据《商品房买卖合同解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告之间签订的《房屋认购合同》依法应确认为无效。

律师分析

虽然王某与胜某公司签订了《房屋认购合同》，但该合同实质为商品房预售合同；又因胜某公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，故双方也无法办理正式的《商品房买卖合同》手续，进而也无法达到王某取得房屋产权的购房目的。

根据《商品房买卖合同解释》第2条之规定，胜某公司未获许可预售房屋，且直至王某起诉前仍未取得许可，故该《房屋认购合同》无效。

如果王某基于认购合同交付给了胜某公司款项，可以要求胜某公司予以返还；此外，如果胜某公司存在过错且给王某造成损失的，应当赔偿王某因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

相关法律法规

《商品房买卖合同解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《合同法》第58条【合同无效或被撤销的法律后果】：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。