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非村集体组织成员，能否通过合同购买村宅基地上的房屋

基本案情

何某某是城市居民，其与家住某村的村民郑某某就其所有的一处宅基地上的房屋签订了房屋买卖合同，约定郑某某将该房屋转让给何某某，何某某分五期将房款给付给郑某某。

事后，郑某某以该宅基地不能买卖为由，向法院起诉要求宣告合同无效。

法院审理

法院认为，本案中的争议焦点在于涉案的房屋买卖合同是否有效

法院认为，根据物权法和土地管理法的规定，农村宅基地只能由村集体组织成员获得，不得出让、转让、出租。本案中涉案房屋的买受人何某某是城市居民，没有购买农村宅基地的资格，因而根据物权法中“房随地走”的原则，何某某自然也无法取得宅基地上的房屋，因而双方的买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效，宅基地使用权人郑某某有权要求何某某腾退房屋。

律师分析

我国法律在宅基地能否转让的规定不明，因此实践中各法院在认定宅基地能否向非村集体成员转让时的裁判结果和依据也各有不同。

但2007以来，物权法第153条的规定使得法院在裁判有关宅基地使用权案件时往往通过此转介条款，将土地管理法和国家有关规定作为裁判的依据。我国的土地管理法第62条规定了宅基地“一户一权”的原则以及“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，但是未明确是否可向非村集体成员转让；而在国务院的有关政策规定则明确写明“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，因此本案中判决中法院依据物权法153条的转介条款和“房随地走”的原则，认定争议双方签订的房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定而无效，仍认为城镇居民不能通过合同购买农村宅基地的房屋。但是需要明确的一点，由于物权法第153条转介条款的规定，使得宅基地使用权能否转让的立法空间随着相应政策的调整获得了更大的转向空间。十八届三中全会后开启了农村土地三权分置改革的探索，以及宅基地使用权市场化的探索，为将来规范宅基地使用权的有序流转埋下伏笔。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”