车位被查封后，业主提起执行异议，谁的权益应当优先受到保护呢？

来源：南京市中级人民法院公众号

　　随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，小区内部车位也是供不应求。一些业主为解决停车问题，动辄花费几十万元购买车位……业主购买车位后未办理过户登记，其对车位享有的权益是否可以排除开发商所欠工程款的执行呢？一起来看近期江苏省南京市鼓楼区人民法院审理的这起案件。

　　车位尚未登记被查封，能申请排除执行吗？

　　杨女士系某住宅小区业主，为方便日常停车，于2020年与开发商A置业公司签订了车位购买合同，全额支付价款23.5万元，后一直在该车位停放自家车辆，但未办理车位的过户登记。后A置业公司因欠付B建设公司工程款，被诉至法院。2022年4月，法院判决A公司向B公司支付工程款3千余万元及违约金。A公司迟迟未履行，B公司向法院申请执行。执行中，法院依法查封了A公司名下某小区地下车库车位，拟拍卖偿还部分债务。

　　了解到自家车位被查封后，杨女士向法院提起执行异议，称案涉车位虽登记在被执行人A公司名下，但此前已由杨女士以个人名义全款购买、并实际占有使用，故该车位应为自己所有，请求法院撤销对案涉车位的执行，并解除查封。B公司则辩称，案涉车位仍登记在被执行人A公司名下，其所有权仍属于A公司，不同意解除对该车位的查封，要求继续执行。

双方各执一词，谁的权益应当优先受到保护呢？

　　法院认为

　　车位虽不属于住宅，但其所有权、使用权与业主对所购商品房所有权、居住权密切相关，具有满足其基本生活需要的属性。对于小区业主而言，一定数量的车位的配备，是与其居住权紧密相关的一种生活利益，该利益应受法律保护。

该案系金钱债权的执行，被执行人A公司为房地产开发企业，在案涉车位被法院查封之前，案外人杨某已与A公司签订合法有效的书面买卖合同，且付清总价款，并实际占有使用该车位，符合我国现行车位买卖中先交付后登记的习惯做法，故杨某享有对该车位所有权变更登记至其名下的请求权。综合考虑上述因素，认定杨某的上述该请求权与申请执行人B公司的一般金钱债权相比较，更具有优先性，应当优先于一般债权予以保护。杨某对案涉车位享有排除B公司一般金钱债权强制执行的合法权益，故其要求法院撤销对案涉车位的执行，解除对该车位查封的异议请求，应予以支持。

　　法院裁定

中止对被执行人A公司名下某住宅小区案涉车位的执行。

　　典型意义

车位系满足业主住宅需要的必要设施，是商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。该案中，法院依法查清案件事实，认为案外人杨女士对车位所有权变更登记的请求权应优先于一般债权，据此作出中止对案涉车位执行的裁定，依法保障业主合法占有使用车位的正当权益，具有一定典型意义。法官提醒，业主在购买车位的过程中，应注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险，还应及时办理车位所有权变更登记手续，减少不必要纠纷的产生。

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